Steuern

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Haftungsausschluss:

Die Hinweise und Informationen zum Steuerrecht erfolgen ohne Gewähr. Eine Haftung für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Angaben ist ausgeschlossen.

Wir empfehlen zur Sicherheit, einen Steuerberater aufzusuchen. Wir können auch die Kontaktdaten unserer Steuerberaterin mitteilen.

1. Grundsätzliche

Grundsätzlich ist bei der Berechnung der absetzbaren Kosten die Zimmergröße, die Anzahl der Gästewechsel und die Anzahl der gebuchten Tage zu berücksichtigen.
Die nachfolgende Darstellung bezieht sich vor allem auf Gästezimmer. Bei Appartements wird natürlich immer die Gesamtgröße berücksichtigt.
Damit es wenig Aufwand bedeutet, kann auf dieser Seite ein Excel Dokument heruntergeladen werden, in welcher die notwendigen Formeln hinterlegt sind.
Die Verwendung erfolgt ohne Gewähr.

2. Miete einschließlich Betriebskosten:

Mietkosten eines Jahres x Größe des Zimmers x Auslastung in Tage
______________________________________________________ = Mietanteil
Gesamtgröße der Wohnung in qm x 360

3. Nebenkosten

Hierunter fallen die Kosten für Strom, Heizung, GEZ, Kabelfernsehen
(GEZ und Kabelgebühren, wenn in der Unterkunft tatsächlich auch ein Fernseher, Radio oder Internet/WLAN vorhanden ist).

Nebenkosten eines Jahres x Größe des Zimmers x Auslastung in Tage
_________________________________________________________ = Mietanteil
Gesamtgröße der Wohnung in qm x 360

4. Mitbenutzung der übrigen Wohnung (Gästezimmer)

Bei Gästezimmern kann die Mitbenutzung der übrigen Wohnung anteilig auch abgesetzt werden.
Wenn ein Gästezimmer ein eigenes Bad oder WC hat, können die Kosten wie bei der Berechnung der Miete (siehe Nr. 1) abgesetzt werden.
Die Mitbenutzung der übrigen Räume z.B. bei Badmitbenutzung, Küchenmitbenutzung können diese Mietkosten nur anteilig abgesetzt werden.
Beispiel: Die Wohnung hat 100 qm, das Gästezimmer ist 15 qm groß (= 15 %).
Die Küche und das Bad sind zusammen 20 qm groß (Mietpreis für die Wohnung 1000 € = 10 €/qm).
Berechnung: 20 qm x 10€/qm = 200 € x 15% = 30 € je Monat x 12 = 144 €

144 € x Auslastung in Tage
----------------------------------
360

5. Schönheitsreparaturen

Bei der Durchführung von Schönheitsreparaturen im Gästezimmer oder Appartement können diese Kosten voll abgesetzt werden (sog. Erhaltungsaufwand).

6. Versicherungen

Die Kosten für Versicherungen
- Brandschutzversicherung
- Haftpflichtversicherung
- Hausratversicherung
- Rechtschutzversicherung
können anteilig wie bei den Mietkosten bzw. Nebenkosten abgesetzt werden.

7. Reinigungskosten

Reinigungskosten können je Gästewechsel mit 15 € berücksichtigt werden.
Diese Kosten beinhalten u.a. Waschen der Bettwäsche, Handtücher, Zimmerreinigung, Waschen von Geschirr, Müllbeutelwechsel.

8. sonstiger Verbrauch

Hierunter fallen z. B. Frühstück, Toilettenpapier, Seife, Waschen der Wäsche während des Aufenthaltes, Putzmittel
Es können 5 € je Anwesenheitstag eines Gastes oder die tatsächlich mit Quittungen bzw. Rechnung nachgewiesenen Kosten abgesetzt werden.

9. Investitionen / Abschreibung

Alle Anschaffungen, welche für die Unterkunft der Gäste getätigt werden, können soweit eindeutige Quittungen, oder Rechnungen vorhanden sind als Kosten mit angegeben werden
z. B.: Bettwäsche, Handtücher, Fernseher, Kühlschrank im Gästezimmer, Lampen, Möbel....
Hierbei ist zu beachten, dass diese Investivkosten unterschiedlich angeschrieben werden.
Gesamtanschaffungskosten bis 410 € = Ist Abschreibung im laufenden Jahr (§ 9 Abs. 1 Nr. 7 EStG)
Gesamtanschaffungskosten über 410 € = Abschreibung auf mehrere Jahre

(Bei der Berechnung des Anschaffungspreises sind z.B. Portokosten, Transportkosten, Verpackung zu berücksichtigen.)
Die Dauer der Abschreibung richtet sich nach der üblichen Nutzungsdauer.
Zu Bedenken ist auch, dass grundsätzlich Teilmonate berücksichtigt werden müssen.
Beispiel: Ein Bett, welches im August eines Jahres gekauft wurde, kann im laufenden Kalenderjahr nur noch für 5 Monate abgeschrieben werden (§ 7 Abs. 1 S. 4 EStG)
Beispiele:
- Betten aus Holz oder Stahl:........................ 10 Jahre
- Fernseher: ................................................. 3 Jahre
- Kaffeemaschinen: ..................................... 5 Jahre
- Teppichläufer / einfache Teppiche: .............. 3 Jahre
- sonstige Möbel (nicht antik) .......................10 Jahre
- Staubsauer: ...............................................3 Jahre
- Mikrowelle: .................................................8 Jahre
- Vorhänge: .................................................. 8 Jahre
(Die Praxis hat gezeigt, dass vom Finanzamt eine pauschale Abschreibung auf 5 Jahre akzeptiert wird). Bei häufigem Mieterwechsel kann bei Glaubhaftmachung (Übersicht über die Vermietung), auch eine kürzere Nutzungsdauer anerkannt werden.

Einrichtungsgegenstände können auch abgesetzt werden, wenn diese vor Beginn der Vermietung gekauft worden sind.
Beispiel: Anschaffung: 2009 eines Kleiderschrankes für 800 €
Beginn der Vermietung 2011 (Abschreibungsdauer 10 Jahre = 80 € / Jahr)
Somit kann der Kleiderschrank ab 2011 für 8 Jahre für je 80 € abgesetzt werden.

10. Provisionen

Die Provisionen des Vermittlers können in voller Höhe abgesetzt werden.

11. Eigene Arbeitsleistung

Die eigene Arbeitsleistung darf nicht bei den Werbungskosten angesetzt werden (BFH-Urteil vom 1.10.1985, VI R 208/82)

12. Einkommenssteuererklärung

Bei der Einkommenssteuererklärung ist die Anlage V (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) zu verwenden.
Der Steuererklärung kann eine Auflistung der gebuchten Gäste beigefügt werden.
(Auf Verlangen ist diese ggf. nachzureichen => wir empfehlen diese Liste gleich beizufügen).
Diese muss folgende Angaben enthalten:
- vollständige Anschrift der Gäste
- Personenzahl
- Zeitraum
- Tage (um Auslastungstage automatisch summieren zu können)
- Gebühren / Provisionen
- Nettoeinnahmen (ohne Provision)

Damit es wenig Aufwand bedeutet, können wir hierzu eine Excel Tabelle versenden in welcher die notwendigen Formeln hinterlegt sind.

13. Nützliche Link

  • AfA - Tabellen BMI
  • Finanztipps (Vermietung von Ferienwohnungen)
  • Formulare des BundesfinanzministeriumsDTV
  • (Deutscher Tourismusverband)
  • nwb - Datenbank- Einkunftserzielung bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung
  • Steuertipps (Vermietung über Airbnb: Das gilt steuerlich)

14. Umsatzsteuerpflicht

Eine Umsatzsteuerpflicht (Pflicht zur Ausweisung von Mehrwertsteuer auf der Rechnung) besteht für den Privatvermieter, der Privatzimmer, Appartements und Wohnungen zur kurzfristigen Vermietung von Fremden bereit hält. Als kurzfristig wird eine Beherbergung angesehen, wenn sie nach der Absicht des Vermieters nicht länger als drei Monate dauern soll (ständige Rechtsprechung des BFH). Umsatzsteuerrechtlich kommt es mithin ausschließlich auf die Dauer der Vermietung an.
Eine Umsatzsteuerpflicht besteht jedoch erst, wenn die Einnahmen die Freigrenze von 17.500 € pro Jahr überschreiten.
Bei der Berechnung der Einnahmen werden die Werbungskosten nicht berücksichtigt.
Wenn eine Umsatzsteuerpflicht besteht, sind die im Rahmen der Buchhaltungs- und Aufzeichnungspflicht notwendigen Unterlagen 7 Jahre aufzuheben.
Hinweis: Umsatzsteuerpflicht für Kleinunternehmen gemäß § 19 UstG

Sonderfall Kleinunternehmer ("keine Umsatzsteuer")
Freiberufler oder Gewerbler, die nach § 19 UStG keine Umsatzsteuer ausweisen, dürfen keine "Mehrwertsteuer" auf die Rechnung angeben. Da es aber Pflicht ist, zu begründen, warum eine Rechnung oder einzelne Rechnungspositionen mehrwertsteuerfrei sind, muss bei einem Kleingewerbe eine der folgenden Formulierungen auf die Rechnung:

- Rechnungsbetrag ohne Umsatzsteuer gemäß § 19 (1) UStG
- In dieser Rechnung ist gemäß § 19 (1) UStG keine Umsatzsteuer enthalten.
- Kein Ausweis von USt gem. § 19 Abs. 1 UStG
- Rechnungsbetrag wird nach Kleinunternehmerregelung § 19 (1) UStG nicht mit Mehrwertsteuer ausgewiesen.

14. Gewerbesteuerpflicht

Es besteht eine Gewerbesteuerpflicht des privaten Vermieters erst ab einem jährlichen Gewinn von 24.500 €.
Der Gewinn wird aus der Differenz von Einnahmen ./. Ausgaben ermittelt.
In jedem Fall aber hat der private Vermieter, der unter diese Freigrenze fällt, seine Einnahmen aus der Vermietung jedoch bei seiner Lohn- bzw. Einkommenssteuererklärung (Anlage V - Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) anzugeben.

Excel Datei zur Berechnung der versteuerbaren Einkünfte zur Vermietung und Verpachtung.


Letzte Änderung am Freitag, 22. September 2017 um 14:18:32 Uhr.